房地產又一次救了中國經濟,卻將實體經濟逼到了牆角?

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2016年11月28日晚間,上海、天津等地公布最新房市調控政策。

上海過去認房不認貸,以後即使市民出清了手中房產,只要有過貸款紀錄,要再次貸款買房時就會被視為非首次購屋,將支付高額比例的自付款。

這項措施和日前已經施行的北京、深圳等地相似,都是對民眾購屋熱的限制。

房地產又一次救了中國經濟,卻將實體經濟逼到了牆角?

本文來源:中外管理雜誌(微信id:zwgl1991)作者:趙曉

房地產又一次救了中國經濟。而長遠的代價是,讓中國經濟更加被自己綁架,並將實體經濟逼到牆角。

2016年以來,中國一線城市的屋價顯著上漲,10月初,超過20個城市的政府出臺了更嚴厲的調控措施,高屋價再次引發輿論與關注。

中國屋價絕對值嚇人

來看一組材料和數據。首先,從屋價絕對值來看,全球十大屋價最高城市,中國有其五;二十大屋價最高城市,中國有其十;深圳、北京、上海屋價已躋身國際頂尖屋價城市行列。

若再考慮計價單位和房屋質量的差異,如日本、南韓、美國紐約的房子均按使用面積計價,中國住宅出售則含公攤面積;國外住宅是精裝修出售,有的甚至送電器和家具,則更加凸顯中國屋價絕對值的高價位。

其次,從相對水平來看,北京、上海、深圳的屋價更要遠高於國際城市。以北京為例,2015年屋價收入比(屋價收入比=每戶住房總價/每戶家庭年總收入)高達22.5。

從租售比(租售比=年房租/房屋售價)看,國際合理標準通常為4%-6%,比值越小,說明房地產市場中投資投機需求越大。

北京當前不到2%,還不如銀行定期存款的利息高。日本的租售比高達8%,可見日本人更多的是選擇租房,而不是買房。

再者,就是屋價的上漲速度。一般來說,屋價五年內漲50%也許是可以理解的,澳洲從2008年一季度到現在漲了76.1%,這個速度是可以接受的。

但中國2016年以來的情況稱得上是瘋狂暴漲。據Knight Frank全球大城市2016年一季度屋價漲幅排行榜,深圳以62.5%的季度屋價平均漲幅雄踞榜首,上海以30.5%名列第二,南京17.8%名列第四,北京17.6%名列第五,廣州15.3%名列第13名,杭州11.9%名列第19名。

這樣的瘋漲,嚇死寶寶了!


瘋漲背後的連鎖效應

一些學者擔憂中國一線城市屋價上升,可能和中國經濟處於下行周期、人民幣匯率處於穩中偏軟的趨勢形成反差,持續的樓市高燒有可能損害中國金融體系的穩健性。

然而,中國房地產經濟在2015年仍占近半壁江山,拉動了實體經濟,實體經濟指標的反彈包括生產資料價格指數的反轉,都是房地產這把火燒起來的。

房地產不熱,整個中國經濟很難啟動,「雙創」小馬也拉不動中國經濟這輛大車。房地產又一次救了中國經濟。而長遠的代價是,讓中國經濟更加被自己綁架,並將實體經濟逼到牆角。

我很早就講過,房地產1/3是宏觀問題,1/3是金融問題,只有1/3才是自身問題。

從短期趨勢來看,美國加息機率並不大。因為美國經濟也很爛,過去五年經濟平均增長比以往正常增長要低一個多百分點,美國的物價也持續低迷。在市場仍偏冷的情況下,沒有加息的理由。除非美聯儲瘋了。

從博弈的角度來看,政府的理性選擇是寧可將房地產變成國內的賭場,也不可以放任資金外逃。這可以理解。從開發商的博弈選擇來看,則是利用政府的貨幣掩護,趕緊逃跑。所以去庫存的最佳時間窗口出現了。

曾幾何時,中國宏觀調控強調的是不刺激、去杠桿、調結構,但轉眼就變成了強刺激、加杠桿、保增長。所以,政府總是遏止不住地要去擴張流動性,世界經濟在從古典經濟進入現代經濟、政府宏觀控制的「看得見的手」加入進來以後,「通脹經濟」的邏輯就已生成,流動性長期擴張的趨勢無從避免。

印鈔經濟最終無法持續,要麽屋價崩,要麽貨幣崩。實在不行,我們只能選擇後者。否則,樓市崩,意味著銀行崩、經濟崩、社會崩(老百姓80%的財富是房地產),後果更加不可想像。

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