廈門為什麼是中國房價最貴的二線城市?漲幅僅次於深圳、上海、北京。

本文來源:界面新聞記者:楊冰柯

限貸並沒有阻止廈門房價上天的步伐。

中國指數研究院數據顯示,2016年7月份廈門新建住宅均價為27260元/平方米,僅次於深圳、上海、北京。

不僅如此,從環比漲幅上來看,廈門7月房價環比上漲4.05%,漲幅也居全中國第四。

2016年3月份以來,廈門房價位居全國前十,漲幅甚至在三四月份位居全國前兩位。這個2015年GDP排名為全國52位的城市,房價何以比肩深上北?

供不應求,是廈門房價這一波上漲的根本原因。

自2010年來,在廈門常住人口中,差不多有一半人口屬於淨流入。根據廈門市統計局,2015年全市五成以上常住人口戶口登記為其他城市。每年過半的人口淨流入可以一部分解釋廈門房價一直的穩步上升。

一位本土開發商稱,自他2010年來廈門後,除了2011年及2013年年底的短期回落,其他時間廈門房價都是處在波峰的位置。

克而瑞廈門高級分析師歐磊稱,廈門現在樓盤集中程度都不高,開發商在售很少超過兩個盤的,很多樓盤都已經斷糧,而之前在售的這半年多來部分都已進入尾聲。

土地市場上半年表現又加劇了供求緊張的關係。廈門上半年共出讓3幅地塊,40多萬平方米。其中4月22號土拍出來的島外同安地王,樓面價超2.5萬/平方米,這一度引起市場上恐慌性購買。克而瑞數據顯示,廈門4月份住宅成交量接近60萬平方米,位居廈門成交面積歷史上第三高位。

泰禾廈門區域行銷副總經理韋彥鴻告訴界面新聞記者,泰禾廈門院子的銷售量處在廈門的銷冠位置,去年銷售額為36億,今年銷售額已達27億,公司對廈門市場比較看好,還會繼續加大對廈門的投入。

但廈門樓市火爆上漲趨勢還能持續多久?

歐磊告訴界面新聞記者,廈門投資客的占比還是比較穩定的,短期投機在二手住宅市場會比較明顯。由於新房住宅產品結構的去剛需化趨勢,廈門房價已對剛需客戶產生一定的擠出效應,預期未來廈門投資客會增多。

以泰禾廈門院子為例,韋彥鴻稱,由於項目本身定位在改善型為主,客戶比較穩定。項目上投資客的比例占20%左右,由於看中廈門的環境好,主要以北京來的投資客居多。

但明顯的漲幅還是讓政府對樓市實施了政策收緊。7月15日廈門市國土資源與房產管理局出台了關於樓市的7條收緊政策,其中信貸政策就有兩條。

歐磊對此表示,7條政策中增大土地供求的政策比較亮眼,其他都比較虛,信貸政策同樣是老面孔,變化幅度不是很大,不能從根本上解決供求緊張的關係,沒有實質作用。


上述廈門本土開發商表達了同樣的觀點,“政策帶來的客戶敏感反應暫時沒有明顯的體現。”

根據克而瑞的監測,政策出台的那周反而是成交一個半月以來最高的。房產局官網並沒有及時更新7月新盤入市的幾百套成交量,成交表現仍然良好,歐磊稱,龍湖春江彼岸開盤就是90%的成交量。

房價的最終決定因素還是供求關係,雖然限貸政策對購房群體及購房門檻規定了限制,但由於市場供應的增加,供求關係將會有所改變。

大批的土地供應正在規劃中。廈門國土房產局公告顯示,8月26日將集中出讓6幅商住用地,面積達287140.33平方米。同時7月15日房產局出台的政策也強調,未來三年將增加600萬到650萬平方米的土地供應量,也就是說未來平均每年將會有至少200萬平方米的土地供應。

不過即便是土地供應增加,歐磊認為,從短期來看,廈門房價還是會平穩上漲,從目前的庫存來看,市場依然是明顯的供不應求。

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