安徽省的合肥,一個二線城市卻有瘋狂的炒房市場,反映中國當前的房產問題。

來源:騰訊「鵝眼」專輯
攝影:曉先、江海

以下金額,都是人民幣。

圖為2016年1月3日,合肥廬陽區一樓盤銷售捆綁車位,聲明必須先買車位才能買房,但仍然吸引了近千人徹夜排隊。

2016年合肥的樓市陷入一種怪現象,剛從三線城市升級到二線城市沒多久,還處在二線下游的尷尬地位,但是開年來合肥的房價飆升速度卻直追北上廣。
據中國國家統計局數據顯示,2月份合肥新房價格漲幅全國第四,二手房房價漲幅全國第一。
合肥市場上“一房難求”,綁車位、綁軟裝、突擊認籌、凌晨開盤,種種不可思議的現象,在合肥樓市頻頻上演,甚至還有人因此丟了性命。
圖為2013年11月,合肥濱湖一樓盤開盤,都是要請一線明星來助陣,那時樓盤促銷都是大張旗鼓來吸引顧客。

合肥樓市自2009年開始進入快速發展通道,2013年成交量達到頂峰,當年成交量有10.6萬多套,均價在7000元/㎡左右,而在2011年時候成交量只有5.6萬套。
此後,合肥樓市成交量呈下降趨勢,2014年和2015年成交量都在9.2萬套左右,但房價卻逐年上升。2015年末,合肥在售樓盤均價在8、9千/㎡的已經數不勝數。
圖為2014年2月,合肥廬陽區一樓盤,法師在給售樓部樓盤模型撒聖水。當天,該樓盤請來寺廟高僧助陣,給樓盤銷售和業主祈願。

與房價扶搖直上相對應的是,2015年合肥市城鎮常住居民人均可支配收入31989元,比上年增長9.0%;人均消費性支出20049元,增長10.1%。收入增速小於消費支出增速,表明花得比掙得快。
圖為2015年9月24日,合肥濱湖一住宅項目開工儀式現場,在這一年,合肥“地王”頻現,天價一次又一次刷新。

合肥濱湖區原先是農村,2006年動工後,樓市價格不斷攀升。自2015年10月以來,合肥房價漲幅穩居全國前八位,顯著高於相鄰的武漢、鄭州、長沙、南昌等省會城市。除了濱湖區、政務區房價高企外,蜀山區、高新區和包河區等區域房價也在不斷刷新紀錄。  

今年2月份,下調首付比例、減免契稅、營業稅的新政密集出台後,合肥商品房市場更是應聲大漲。3月底,合肥樓市每平米均價一周上漲過千元,突破萬元門檻。合肥濱湖區房價最早只有2000多元,十年發展後均價已經超過1萬,隨著政務中心的搬遷,未來可能還會上漲。

合肥市政府所在的政務區,房價10年漲了7倍,單價2萬每平米的商品住宅已屢見不鮮,一度有二手房一小時內被房東提價11萬元。
而在2015年上半年,政務區均價才剛剛突破1萬元每平米。2015年年底,合肥政務區還有9000多的房子,現在50平方米的小公寓就掛價120萬。

當瘋漲的市場遭遇到行政法規的強制約束,捆綁車位,捂盤、惜售等現象,便在合肥樓市屢屢上演。
有些樓盤在認籌階段遭遇樓市瘋漲,礙於政府限價的壓力,不能迅速“隨行就市”,於是將小區車位與房子一起捆綁銷售,合肥最高的一個車位賣出了50萬天價。
如果將車位溢價一併核算,備案價為8000元每平方米的住宅,實際售價已經達到12000元-13000元每平米。
圖為2016年1月3日,合肥一樓盤困綁車位銷售現場上千人排隊,開發商用柵欄隔成隊列,拖家帶口的市民吃著盒飯看視頻打發時間。

2016年3月16日,合肥濱湖一售樓部認籌現場,因為購房人太多,保安將大門打開,結果想進去的購房者與出來的購房者相互擁擠,場面一度混亂。因為怕人多,原本下午4點半結束認籌,結果兩點不到就被保安關上大門不讓進入。

來自200公里外金寨縣的唐守民在售樓部前看購房資料。他說他中午12點半接到認籌消息後,立即驅車前來,一路狂奔,抵達合肥時已經是下午3點,結果連門都未能進入。

現場因為過度擁擠,加上部分市民沒有認籌到房子情緒失控,售樓部前的盆景被推到摔碎了。

3月21日,合肥廬陽區一售樓部前,大批購房者等待進入大門認籌,這種局面一直延續到深夜,開發商最終不得不延遲認籌時間,400多套房子,結果1000多人成功認籌。

3月9日,合肥房地產交易中心,前來辦理過戶的業主長隊一直排到大門口外。相比新房奇貨可居,合肥二手房漲幅更加離譜,排名全國第一。在樓市瘋狂的日子裡,買房賣房的人們心情都很複雜。

對很多購房者來說,過去合肥買房任意選,現在買房需要排隊甚至找關係都難以買到。

昔日合肥商品房開盤都是要人工粘貼選房,如今這種傳統手工貼條開盤的方式已經OUT了,現在合肥不少樓盤開盤都選晚上,不敢大張旗鼓,以前有“日光盤”,現在出了新名詞“夜光盤”。

北城區目前是合肥房價最低的區域之一,但進入三月,部分樓盤也開始補漲,原本五六千的均價,現在備案價高的能夠達到九千多,同比上浮50%,而且好樓層的房子找關係才能買到。
地產專業人士認為,合肥房價節後暴漲與國家新推出的房地產政策有著直接關係。國家出台地產新政的初衷,是為了幫助消化庫存,但是合肥的庫存量一直都不算高。
截至3月3日,合肥九區庫存僅為14745套,最為緊俏的政務區​​只有3個樓盤的少量戶型在售,接近於零庫存。“國家出台救市政策是想救銅陵、蕪湖這些三四線城市,誰知道紅利卻被省會合肥搶走了。”合肥學院房地產研究所副所長凌斌說。

就安徽全省來看,合肥樓市一枝獨秀,開工樓盤不斷,房價持續暴漲,而省內的地級市如銅陵、蚌埠、安慶等,庫存量依舊高居不下,房價同比出現下跌。
據安徽省經濟信息中心發布的報告顯示,2015年前10個月,安徽全省房地產庫存面積,需5.3年才能消化。其中,皖北宿州市、亳州市、阜陽市商品房去化週期分別在3.4年、5.2年和5.2年。
皖南部分城市去化週期則在7年至9年,有的甚至在10年以上。“在合肥買房賺錢,在地級市買賠錢”,新安房產網一位主編在接受《南方周末》採訪時這樣說到。

在房價不斷飆漲的情況下,合肥卻出現了較為嚴重的“地荒”,“地荒”導致“房荒”,開發商開始爭奪有限的土地資源。
2015年12月,合肥包河區出現了第一塊樓面價破萬元的“地王”。今年3月24日,合肥土地拍賣會現場,濱湖BH2015-09號地塊最終住宅以2400萬一畝被本地一不知名企業拿下,700畝地,總價道道76.89億成為“新地王” ,土地價格上漲也是房價上漲的原因之一。

安徽省在2014年有戶籍人口將近7000萬人,常住人口卻只有6082.9萬人,屬於典型的人口輸出省份。
在全省人口外流的大環境下,作為全省的中心城市,省會合肥每年仍保持著15萬人以上的人口淨流入,人口在源源不斷地從三四線城市流向大城市和省外,形成典型的“虹吸效應”,即大量資金湧向和追捧熱點城市。
合肥在“人口輸出”與“回鄉置業”兩個環節,吸附了全省的房產購買力。

今年一系列救市政策,則加快了房地產市場兩極分化的趨勢。據統計,合肥的房子有四成被外地人買走,在炙手可熱的濱湖區,有七成房子是外地買家,其中有不少江浙和上海的投資客。
合肥市的別墅區。

合肥政務新區工地上,在集裝箱裡蝸居的建設者。在兩極分化的趨勢下,有錢的人,可以買下更多的房子,轉手即可獲得暴利,而普通百姓,面對暴漲房價要嘛舉全家之力按揭貸款,要嘛只能望洋興嘆。

合肥濱湖區、政務區等新城區一直是投資的熱點。大量投資客的進入,使合肥部分區域空置率提高,有媒體數據調查顯示,濱湖新區以61.54%的得票率成為市民心目中空置率最高的區域。
圖為3月29日,合肥濱湖一樓盤,開盤已經兩年多,入住率不足20%。

3月16日,合肥,一對年輕人未能認上籌而愁容滿面。對很多年輕人來說,奔向大城市,意味著更好的工作和機會,然而在大城市有個自己的家卻很不容易。“虹吸效應”讓大量的優秀人才和資金湧向大城市,三四線城市變得更加蕭條,更難留下人,去庫存也會更加緩慢。

在合肥這波房價瘋漲的過程中,許多小人物的命運也深受牽連。
80後的小王夫婦,在合肥買房屢買屢敗,有一次訂金都交了,結果房東寧可賠了雙倍違約金10萬元,也不肯賣房。
3月21日,小王夫婦參加一個樓盤的認籌,3000多人搶400多套房源,擠破頭才認上了籌,此後又經歷裝修加價,網上開盤搶號,最終兩人在電腦前熬了20多個小時,才搶到一套房子。

4月5日,合肥一名為樓盤拉客的“小蜜蜂”,因到競爭對手的樓盤區域發放宣傳單,被對方保安追趕,在追逐過程突然身亡,這是死者家屬到事發樓盤質詢。
據了解,死者曹女士今年46歲,在肥東縣城人民路租房居住,她的丈夫患有肝硬化十幾年了,不能乾重活,家裡還有兩個孩子,一家人的生活都靠曹女士維持。

中國城鎮化進程中,大城市越建越大,集中了大量財富和資源,而三四線小城市卻因為產業結構單一面臨空心化和大量人口流出。
一些城市的房價還在上漲,貌似都是贏家,其實卻透支了這個國家幾十年的財富和幾代人的煎熬。
合肥濱湖新區,住宅樓建設現場忙碌的蜘蛛人。



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