大陸的「全封閉小區」是怎麼回事?民眾家裡的院牆真的要被拆掉了?

新京報記者 沙璐 馬力

當年很多人買房子,可能都是沖著「全封閉小區」去的吧,這下怎麼辦呢?

最近印發的一份文件非常重要,文件名為《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》(下簡稱《意見》)。

文件中的一條關於小區開放的意見,引起大家強烈的興趣。原文是這樣的:

大陸新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,做到內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。

還提出:

要樹立「窄馬路、密路網」的城市道路布局理念,建設快速路、主次幹路和支路級配合理的道路網系統。

所以,根據小編的理解,現在北京以及全國大部分地區的小區都是這樣的:

如果今後逐步打開小區,可能就會變成這樣的?

這樣設計,對城市規劃有什麼好呢?

發改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東指出,西方國家城市發展一直是小街區,路網密,不會像我們一些城市經常出現交通毛細血管堵塞的情況。

他說:

「我們國家受歷史文化影響,每個街區很大,幾百米甚至一公里才有一個小街道,路網密度小,毛細血管不暢,給交通帶來一系列問題,也讓出行不方便,比如一個主幹路有上百米,行動不便的人一個紅綠燈很難過去。」

推廣街區制,小區內道路公共化,可以解決路網布局問題,但是住在小區裡的人想的問題可不止這些!新浪網的網友調查顯示,超過75%受訪者不支持小區開放。

開放小區後,超六成受訪者最擔心的是安全問題。

已建成小區也要開放的話,超八成受訪者覺得業主該獲得賠償。

路本來是小區的,說開放就開放?「無明確規定的小區道路屬業主共有」

民法專家、中國政法大學教授王衛國認為,《意見》推行要尊重《物權法》。

小區道路如果沒有明確規定屬於市政道路的,從產權來講屬於小區業主,按照物權法的規定,住宅小區的土地使用權是屬於小區內部業主的共有,這些道路不只有通行功能,還有小區業主停車等其他很多功能。

「要征求業主意見,必要時需補償」

如何釋放小區中的道路資源?王衛國認為,政府要協商推進,征詢各方意見,比如召開小區業主大會,得到業主同意,在必要的情況,還要對進行一定補償。

同時,要區別對待,不能一刀切,「如果有些小區根本不存在這方面的需求,圍牆打開對於緩解交通沒有實質性的意義,反而增加了安全隱患」。

那些單位大院,也要打開了?

《意見》中說了,單位大院要逐步打開。在北京,大院裡長大的人可是一大把,這種單位大院也能打開嗎?

王衛國教授表示,單位大院比住宅小區的問題要簡單一些,因為很多是國有單位。但也不能一概而論。這裡面的關鍵問題是土地使用權,它包括兩類,劃撥土地使用權和出讓土地使用權。國有企業通常屬於劃撥土地使用權,而企業單位還要分清是這兩種中的哪一個。

如果是劃撥土地使用權,是無償取得的,這個使用權政府可隨時收回,只要適當補償即可;

如果是出讓土地使用權,政府強制收回時必須是出於公共利益的需要,收回中還需要論證,並進行補償。普通商用住宅屬於出讓土地使用權的範圍。

如何補償?補償包括退回土地使用權剩餘年限的土地出讓金、給小區居民帶來不便的補償、道路建設成本,以及由此給居民帶來不便進行的補救措施,包括如噪音、污染等一系列問題,都要進行統籌進行。不能簡單處理,要細致解決。

街區化後小區物業將被取消?

北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說,新建小區街區化,從理論上講是做得到的。比如在香港、澳門,就有不少都是以單獨的樓棟為單元。

那如果都是單獨的樓棟,沒有了小區,沒有了小區內的道路和綠地,那是否還需要物業?是否還要交物業費?

對此,樓建波說,所謂物業,是負責小區的公共設施和共有部位的維護。一棟樓內的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設施,也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設施,只是按照屆時的規劃來確定。

「物業的本質不會變,只是管理服務的方式會有所變化。」樓建波說,因此物業公司不會消失,業主們仍然需要物業公司提供服務,只是服務形式的變化,如過去是一個小區封閉起來,門口有保安值守,將來物業的保安則可能是在樓門口來值守,而開放後的道路上則由警察來巡邏。

至於道路開放後是否會切割小區,造成物業不好管理?樓建波認為這也不是問題,「現在有些小區也是被一條市政路分開了,並沒有影響到物業管理。」

同時,樓建波建議,在具體執行時不能「一刀切」,應根據實際情況逐步推進。「街區制是一個系統工程,不能分割開。比如街區制的一大目的就是打開大院或小區,形成微循環的道路,那麼如果三個小區挨著,一個小區打開了,另外兩個沒有打開,道路還是循環不了,反而成為了斷頭路。」

圍牆打開怎麼保障小區安全?

推行街區制後,很多人擔心,以後小區的物業如何管理?小區的安全隱患是不是會增加?中國人民公安大學治安學院教授王太元認為,這個問題不能一概而論,不是所有小區打開就會影響安全,也不是所有小區打開就對交通有利,要看小區的封閉狀態和大交通之間的關係才能確定。

王太元表示,所有的小區全部推行街區化是不科學的,有些社區不適合開放,比如小區內道路以及周圍條件環境並不適合開放,因此應該實事求是、因地制宜。在推行時,需要進行大量的調查工作,如社會治安各種手段相互協調的工作等等。

此外,王太元指出,小區的治安並不僅僅是靠封閉來解決,封閉也不能解決安全問題,要靠管理和防范等多個方面,如加強巡邏、守護等多種措施加強治安。

小區打開後,通行車輛多了,噪音問題如何解決,是否會擾民?王太元認為,首先要看擾民到什麼程度,通過調查研究,判斷通行之後是否安裝隔音牆,對於不同的問題。包括噪音,涉及的問題都要制定具體的、有針對性的措施進行解決,不能一刀切。

學區房劃分是否會受街區影響?

中國教育科學研究院研究員儲朝暉表示,原來城市設計中,單位大院比較多,這與行政管理體制相關,單位管一切,之後逐漸由單位制管理向社區管理的方向逐漸轉變,從其他國家的城市管理經驗看,這是一個大趨勢。

對學區房和擇校來說,與以前單位邊有個很好的學校有直接關係,如之前北京取消的共建學校,就屬於單位和學校的共建。現在,城市管理理念在逐漸的改變。

因此,小區打開後對學區房可能會有一定影響。儲朝暉分析說:「街道和小區,是過去學區如何劃分主要考慮的一個重要因素。未來小區打開後,如果不改變街道的管轄,應該不會有太大的直接影響,如果打開後改變街區的管轄,可能會影響到學區房」。

儲朝暉認為,對於學區房應總體考慮,一方面,一個好學校是長期積累起來的,周圍居民也較為穩定,除了新建小區,要改變是一個長期的過程,不會出現劇烈的變化;另一方面,學區房從推動教育均衡來說,屬於浮在水面上的「浮標」,顯示水位在哪裡,但不要把目標盯著浮標,實際問題是教育均衡問題,這個問題解決之後浮標自然會往下降,「學區房只是浮標,如果水位改變,浮標高低也會改變。水位就是指房子的價值」。

最後,儲朝暉表示,作為城市社區管理,從長期發展來看,從公共資源提供上應該注重公平、均衡,公共服務職能應由政府整體考慮,而不是根據社區和周圍單位部門過多掛鉤。

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